Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa (Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. wraz z późniejszymi zmianami). Jeżeli choćby jedno mieszkanie w budynku należącym do gminy zostanie sprzedane na rzecz prywatnego właściciela już z mocy prawa rodzi się wspólnota. Po podpisaniu choćby jednego aktu notarialnego o nadaniu własności już powstaje wspólnota. Rodzi to tzw obowiązek właścicielski. Na zebraniu lokatorów nie zbierają się ludzie, którzy mieszkają u kogoś, lecz właściciele decydujący w jaki sposób tę nieruchomość prowadzić. Członkowie wspólnoty sami ustalają, co należy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną - jeżeli nie regulują tego inne przepisy. Dotyczy to tych części instalacji i urządzeń, które obsługują poszczególne, nawet pojedyncze lokale, ale ze względów funkcjonalnych muszą pozostawać pod nadzorem całej wspólnoty. Są to: balkony, przewody kominowe i wentylacyjne, instalacje centralnego ogrzewania. Decyzja o tym kto, wspólnoty czy właściciel mieszkania - ma płacić za naprawę rury doprowadzającej wodę do mieszkania należy do właścicieli. To oni rozstrzygną poprzez podjęcie odpowiedniej uchwały. Tak samo określane są sposoby prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz wspólnego budynku. Zarząd wspólnoty jest obowiązany do sporządzenia protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. zarząd musi także systematycznie aktualizować dokumentację budynku i rozliczać koszty jej opracowania i zmian. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.Ustawa mówi, że jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz nie wyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu.